合肥政务区还有投资价值吗？

前言：

务区，北至休宁路，东至金寨路，西至匡河，南至绕城高速，整个区，围绕天鹅湖而建，所以说，天鹅湖算是政务区的中心了。

在这个范围之外，还有恒大华府，保利香槟国际和文一名门首府三个高新区的楼盘，硬生生地挤进了政务区，享受政务区的配套资源。

政务区是合肥平均房价最高地区，也是现在合肥的富人区。

事实上，政务区的地域很狭小，可开发土地非常稀少，已建成的住宅小区也不算多，所以，政务区的住房也是比较稀缺的，从而也导致了政务区的在售房源比较抢手，房源少，购房者多，房价既然而然就容易上涨了。

去年下半年，合肥楼市被点燃了。

政务区的房价涨幅也是非常惊人的，挂牌出售的二手房业主，一天一个价，心态急剧膨胀，不要说什么议价空间了，不要还价了，只要不涨价，挂牌价不离谱，都可以顺利出手。

然而，市场变化莫测，随着合肥限购政策的升级加码，整个合肥楼市的热度也急转而下，特别是之前房价涨幅过大的几个区，政务区，滨湖新区以及高新区，成交量直接暴跌，跌至冰点。

近期，有数据显示，最近90天内，政务区有41个小区零成交，其他有成交的小区，成交量也非常小，甚至近90天，才一至两套的成交。

现阶段的政务区，二手房市场已经被冻结了，政务区的二手房，如果想顺利出手，只有降价一途，别无他法。

未来政务区的二手房市场会如何:

现阶段，政务区的二手房交易已经几乎被冻结了，未来的一两年内，政务区的二手房市场不会有太大的变化，成交量不会有太大的增长。

现阶段，政务区的二手房价格已经出现回调，但是，还会见底，随着合肥楼市的持续降温，整个合肥楼市都即将迈入横盘期，后期，政务区的二手房价格，还有进一步的下降空间。

不过，从长期来看，政务区肯定还是合肥最好的区之一，政务区的房价，长期还是看涨的。

目前，政务区的业主，心态还需要一个调整的过程，未来几个月内，大概率能看到更多的降价房源信息。

总结：

现阶段，对准备购买政务区二手房的人来不是好的入手节点，还需要等一等，至少在今年底之前，尽量不要下手买入，因为之前政务区的房价上涨幅度过大，上涨速度过快，短期内，一定会出现价格回调的。

而对于政务区准备卖房的业主来说，如果想顺利出手房产，必须接受市场，必须了解到，现在的合肥楼市已经被冰封，就必须要有绝对的价格优势，才能尽快地把房子卖掉，特别是政务区内，哪些房龄已经叫老的小区，以及几个回迁安置小区。

现阶段的政务区以及未来一两年内，二手房市场会很冷，成交量会很小。

关注楼市探索者，带你了解更多的房产知识，让你买房少走弯路。

有投资价值，从以下几个方面和朋友们聊一聊，合肥政务区的房价走势及投资潜力：

• 政务区房价处于高位，是否还有投资价值？
• 50中新和50中南学区投资价值比较，
• 50中新学区房价值分析，
• 政务区各个小区投资升值率对比及分析，
• 政务区的机会在哪里？
• 政务区的投资建议。

最近我 密圈里咨询比较多的问题是：当前合肥政务区房价已经处于高位，是否还有投资价值？

投资的利润来自于低吸高抛，我们在进行房产的时候，尽量在选择最低的价格买进，在最高的价格售出，才能赚取最大的利润。反之，投资最忌讳的就是高位接盘，政务区的价格高居不下，进入政务区的门槛越来越高，占用的资金量越来越大，是否意味着有高位接盘、高位站岗着风险？这种顾虑和担心，完全可以理解。

一、楼市分化在加剧

“高位接盘”，在楼市里同样常见，2.2万接盘WY豪门、2万接盘WD文旅城。最新数据显示（数据来源合肥某知名中介,共计样本12744个），4月份政务区二手房实际成交均价已经达到24372元/平，遥遥领先全市各区。是合肥全市均价（16896元/平）的1.44倍，是第2名滨湖（18623元/平）的1.31倍，是最低价长丰（10250元/平）的2.38倍！11个区域中，瑶海均价只有12232元/平，新站和瑶海基本持平，是12483元/平；而垫底的长丰（北城）的成交均价，近一年来，基本上维持在1-1.1万左右。因为价格低，有不少朋友准备转而投向长丰、瑶海、新站等价格更低的洼地以期用较低的投入，获取更大的回报。

先来做一个横向的比较：

拿单价最高的政务与单价最低的长丰做一个对比，提取2018年5月-2019年4月以来政务区与长丰（北城）的均价数据，

并用政务区均价/长丰（北城）均价，得到两个区域的价格比值。

数据显示，政务与长丰价格比从2018年的1.97，一路上扬，到2019年四月已达2.38。比值在不断增大，两区的价格差距越来越大，也就是说。2018年5月同期投资长丰和政务，政务区的收益要远大于长丰。

我们再来做一个纵向的比较，

2018年4月份，政务均价20575元/平，长丰11053元/平，瑶海13345元/平，新站11042元/平；

2019年4月，政务均价24372元/平，长丰10205元/平，瑶海12232元/平，新站12483元/平；

过去一年里，处于价格低位的长丰下跌了7.3%，瑶海下跌了8.3%，但是新站上涨了13.1%，而处于价格高位的政务区，价格却保持了18.5%的最高涨幅。

并不是价格越低就一定越有投资价值；

也不是价格越高就越没有投资价值；

房价涨幅的多少与当前价格并没有绝对的关系；

价格洼地未必是价值洼地。
后面我会用50中新与50中南的价格数据进一步说明。

其实我在之前发表的文章《2019年5月合肥楼市走势分析》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复：“房价”查看）中已经提到，合肥楼市进入强分化时期，强者更强，弱者更弱，楼市的分化体现在板块、学区、开发商品牌等等各种影响房价因素的之间。最近一年政务与长丰北城的价格走势就是很好的证明。

而4月底的长丰土拍楼面价已经达到7833元/平，只能说KFS土拍一时爽，卖房心慌慌。刚刚肥东的库存数据出来了，肥东新房库存可售36个月，从现在起，不盖新房，肥东的新房也够卖到2022年。

二、政务区房价走势分析
政务区作为全市最优质的板块，是本文分析的重点，我用学区政务区的学区及板块价值做详细的分析。

政务区目前的初中有2所：50中新教育集团天鹅湖校区（简称50中新）、50中新教育集团蜀山外国语学院（简称50中南）。还有一所待建的热门初中：50中新分部，位于潜山路与习友路交口东边角，华润万象城东边（下图中用虚线标出）。

政务区目前小学有7所：西园新村小学南校、奥体小学、翠庭园小学、习友路小学、嘉和苑小学、绿怡居小学，以及一所即将建成的祁门路小学。

政务区小区及学校区位图（高清），可下载放大查看。
1、政务区50中新与50中南学区内房价分析

50中新和50中南在房价走势和投资收益上体现了明显的差异，在房价进入强分化时期，学区之间的分化同样明显。2019年4月份，50中新学区范围内的二手房均价为24846元/平，高于全区均价474元/平；50中南均价为20280元/平，低于全区均价4092元/平！

从上表空可以看出：50中新与50中南的成交单价比，

2018年5月份是1.03，

2019年4月的1.23，

2018年5月份，50中新学区范围的二手房均价是21656元/平，略高于50中南的20994元/平，价格相差660元，基本接近。但是后面几个月的成交价格出现了明显的分化。

从下图中可以看出，2018年3月到7月的楼市小阳春，50中新价格稳步向上，但50南价格走势波动较大，出现了小幅下跌。2018年下半年由于全国严厉的楼市调控政策，导致合肥楼市转入下行通道。在这种全国性楼市大调整行情下，50中新的价格始终稳步向上，非常的抗跌。 9月到10月之间，50中南的价格走势出现一个急速下跌的走势，在11月企稳，与10月价格基本持平。直到12月，随着合肥整个楼市整体企稳回暖，50中南的价格才从最低点，开始缓慢回升。

成交量方面，2018-2019年50中新共成交了447套，50中南 共成交126套，前者是后者的3.5倍。我用50中新二手房的成交量与50中南成交量进行对比，得到以下比值曲线。

自2018年3月-2018年6月份合肥楼市小阳春，两学区成交量比值比较平稳，都有较好的成交量；

自2018年7月-2018年11月份合肥楼市下行期，两学区成交量均出现了明显的下滑，但是50中南学区房下滑的更加明显，2018年10月、11月2个月，每月只成交了3套，成交比逐渐变大；

2018年12月-2019年4月走势与上一年非常相似，有一点值得注意的是，2019年4月合肥楼市依然处于金三银四的好时光，两个学区的成交量差距却逐渐在拉大。数据显示，2019年以来，50中南学区范围的二手房，成交量主要集中在琥珀五环城（10套，占总成交套数51套的19.6%）、天鹅湖1号（8套，占比15.6%）。而两个小区之所以有不俗的成交表现，主要是受50中新分部的利好。关于50新分部的学区情况，我多次在我的 密圈中提及（点击链接“ 密圈”直接加入）。由于50中新分部迟迟不动工，加上琥珀五环城的价格已经涨了不少，所以两个小区4月的成交量一共只成交了3套（五环城1套，天鹅湖1号2套）。（学区让房价没有了上限…）

没有谁愿意买到的房子就贬值。由于资金集中流向推动了房价的上涨，资金会拼命流向附加资源更多，更稀缺的房产。虽然只是一路之隔，政务区潜山路西的50新学区，由于学校教育水平逐步提高，对周边优质生源产生了虹吸效应，导致强者更强，50中南的学区水平处于中游，并不稀缺，学区价值不明显。50中南成交均价高于合肥市均价3000元左右，这个价格主要是政务区板块溢价。

2、政务区各小区价格走势分析

50中新学区范围二手房成交情况分析

以下均来自真实成交数据，成交量越大的小区，计算出来的升值率越准确。对成交量较少而产生的误差，我会在分小区分析中进行修正。从下表中可以看出，2019年50中新对应的小区，价格全面上涨(浅水湾和山水名城由于成交数据少，数据不够稳定，后面我会具体分析。)

50中新2019年前4个月的学区房平均增长率为8.51%。200万的房子，4个月涨了16万，收益是不是很可观？我观察比较了一下，这个增长率还比较靠谱...

成交均价是24605元/平。

50中新+奥体小学：26845元/平排第一；

50中新+西园新村：26664元/平排第二；

50中新+嘉和苑小学：26218元/平排第三；

50中新+习友路小学：23015元/平排第四；

50中新+翠庭园小学：22858元/平排第五；

不难发现，奥体，西园，嘉和苑三所小学均价均在2.6万+，价格差距并不大。我的文章 《合肥学区房成交分析及投资建议》（关注微信公众号：合肥房博士，后台回复学区“学区”查看。）中，有2019年1-2月份的数据：50新+奥体的均价是28077元/平，50中新+西园是27405元/平，50中+嘉和苑是24824元/平。对比本次统计的最新数据，发现以上三个学区之间的价格差距在缩小。究其原因，与奥体小学热度减弱有关。奥体小学招生一年以来，默默无闻，毫无亮点，前一段时间还被爆出负面新闻。据我 密圈好友透露，奥体小学有不少老师是外聘的临时代课老师，校长是一位教体育的初中副校长。目前来说，顶级小学，盛名难符。嘉和苑小学教学条件得到很大改善，新任的女校长出自西园小学，是蜀山区为数不多的小学正高级教师。曾经被热炒的奥体小学热度不断减弱，周边房价也逐渐回归理性。

保利香槟国际：

虽然有人总说保利学区不稳，然而，保利这两年的房价却仍然一个劲的网上蹿。在没有小户型的大型小区，每年有近10%的升值率，资产确实足够优质。这种涨幅让处于政务绝版地段的凯旋门情何以堪？根本原因我之前分析过，因为保利接纳了高新区大量的改善+学区需求，房价有足够的支撑，在改善小区中，升值率仅次于栢悦公馆和天鹅湖畔。关于学区稳定性，我想大家不用过于担心，除非有一个与50新水平接近的初中出现，否则保利轻易不会被划走。在高新没有出现接近50新水平的初中前，保利的价格还会一直强势下去。

凯旋门：

政务区最郁闷的小区，没有之一。看着西边的栢悦公馆风光无限，哪怕是对面的五环城每年也有不低于6%的升值率，多少心有不甘吧。只要50中新分部这个靴子一直不落地，凯旋门的房价就难有起色。凯旋门的价格颓势估计要到50新分部招生方案确定才能结束。

恒大华府：

经常有朋友纳闷，恒大华府价格为什么和保利香槟国际差距那么大。同样的学区，地铁，而且恒大里面有不少大户型，从当初设计来看，也是高端改善小区。然而房龄老、前面铁路线阻隔，注定恒大华府只适合作为刚需上车50中新学区的第一站。而不能承接高新区的改善需求。恒大的大户型成交均价拉低了整体均价。而且作为刚需小区，恒大的房价上涨启动要晚于保利。事实上4月份，恒大华府100平米以下户型成交均价为22414元/平，较3月份的21302元/平上涨了1112元，单月涨幅达到5.2%。恒大华府90平左右的三房，是刚需上车兼投资的好目标。

融科九重锦：

随着房龄的增加，融科九重锦已经过了最好的时光，小区逐渐在走下坡路，不过主流的三房户型仍然是刚需的首选，因为有赠送面积，所以单价已经到2.7万+，九重锦的小三房，仍然是刚需兼投资的不错选择。

发能太阳海岸：

发能的户型之多、之奇葩，估计政务区第一，丁字户型、手枪户型，但丝毫不影响升值，45平的小户型，因为是住宅，成交均价已经达到2.8万+。不少小户型，最近1年时间升值了20万，发能近一年升值率达到11.65%，都是小户型的功劳。发能在2017年价格跌到了谷底，后来换了物业后，价格开始稳步回升。换物业后价格猛涨的小区还有岸上玫瑰、琥珀五环城、水墨兰庭等等。发能是一个挂学区、出租皆宜的小区。正因为此，大户型就有些悲剧了，低于均价也很难成交。投资发能，请1房或者2房的中小户型。

Imore公寓：

一直是政务区50中新最低入门门槛，价格会随着学区的升值而升值，特别是46平方的小户型，每年涨10到15万之间。待到3,4号线地铁全部开通，区位优势更加明显。对于资金量小的朋友，是个很好的投资标的。

宋都西湖花苑：

房龄增加，有些老旧，小面积的房型也是让人无语，但是不影响升值。进入门槛已经200万+了，门槛不低。

信达水岸茗都：

价格总是低于宋都5%左右。跟着宋都涨，先于宋都跌。2018年6月被猛炒了一把，当时高位接盘的，现在还没解套。这种小区自身品质稍差了一点，不宜追高。

森林海：

拥有公立幼儿园，近地铁口，中学，房价却全靠两个筒子楼公寓撑着。主要是因为100平米户型，竟然只有2房，实在是浪费。因为小区品质等原因，曾经在政务也是垫底。2房公寓价格在2018年6月跳涨，之后一直缓缓上涨，保持在总价160万左右。森林海的升值空间跟着政务50新的大盘走，160万的进入门槛，不低。

栢悦公馆：

妥妥占据政务第一把交椅，有钱你就买。

文一名门首府：

90平方三房，200万以内上车政务区50中学区，刚需自住+学区+投资的最低门槛（不考虑浅水湾的情况下）。价格会跟着大盘走，只要50中新的学区不变，90平三房每年总价涨10万以上不难。

天鹅湖畔、蓝蝶苑、岸上玫瑰等小区，和栢悦公馆一样，有钱你就买。蓝蝶苑45平小公寓近期没有成交样本，估计很快单价突破4万。

汇林阁：回迁房，小户型挂学区神器。大户型没有投资价值，翠庭园与之类似。

天和园：小区默默无闻，地段却是绝佳，和湖畔春天有点类似，大户型为主。非常适合刚需改善自住。

浅水湾：拥有50新+奥体小学双顶级学区的小区，本年竟然下跌了12.31%，最大跌幅！这是由于大户型成交拉低了均价，实际上浅水湾的价格还是稳重有涨的。由于被奥体中心阻隔，周边环境较差，没有小户型，总价高。当前价格160万左右，进入奥体+50新的最低门槛。纯投资不是很适合。

内森庄园：

豪宅投资的一个反面教材，近两年的升值率在政务区应该是垫底，当然这与御龙湾前面的商业烂尾有很大的关系。豪宅投资，要求条件苛刻，因为总价高，买家群体少，所以成交难度大，流动性非常差。稍有瑕疵，就容易被买家全盘否定，小伙伴们要少一点情怀，多一点理智。

山水名城：表中山水名城的升值率与小区实际情况略有偏差，2019年政务区50新的小区成交价格，应该是普遍上涨的，山水名城价格也微涨。和颐园世家一样，占着绝版地段，因为小区破旧，户型过大，总价过高而导致价格和涨幅偏低。

50中南学区范围二手房成交情况分析

由于成交数据不多，以下统计表的数据仅供参考。计算升值率产生的误差，我会在小区分析中进行修正。2019年1-4月，50中南所有小区较2018年升值率的平均值是3.28%,而50中新是8.51%。

琥珀五环城：

50中南学区少数出彩的小区之一，2019年以来成交量位列50中南各小区第一，和风格+和雅阁一共成交了10套。主要得益于换了保利物业以及50中新分部的双重利好，可以兼顾自住+学区+投资，在“房主不炒”的调控思维主导下，房产投资由短线投机转向长线投资。这种能兼顾自住+投资的小区，会越来越受欢迎。其实但从6.1%的升值率来看，还不及恒大华府和文一名门首府。但是五环城的优势在于，小区离50新分部只有一路之隔。奥体中心、万象城、天龙广场、绿洲公园配套都近在咫尺。100平左右的三房，确实是刚需上车政务区的首选。2.1万以下如果能挑到好的楼层，可以出手，但要避免购买大户型以及靠近金寨路高架的房子。

天鹅湖一号:

如果资金相对充足，天鹅湖一号比五环城要优质的多。天鹅湖一号以及北边的湖畔徽映阁，在没有学区的情况下，价格也可以高于50中新学区的平均值，如果将来50中新分部能够和本部统一办学，质量接近，这两个小区价格会有不低于10%的涨幅。

雏菊苑：

在国际花都一系列小区里，应该算是第5期，蓝蝶苑是6期，万科物业，小区高低配，2梯3户，品质不低。小区正前方还有一个大公园，环境不错。奈何也是因为50中南+绿怡居小学的拖累，升值率较低（上表中下跌5.69%并准确），实际成交价格，每年有小幅上涨。随着房龄增加，比较适合自住。

华邦世贸城：

当宋都7500、岸上玫瑰8200、栢悦公馆9000的时候，华邦世贸城好像是9500的单价，时至今日，不到2.2万的均价，确实让人感叹。银泰城，天鹅湖的配套，有概念的新房子，也许是黄金，也许是魔鬼。大家现在投资滨湖新区，也要擦亮眼睛。

嘉和苑：

虽然2018年有大咖力挺嘉和苑，预言2019年可以上涨30%，但是一方面是学区没有落地，另一方面，回迁小区，想说爱你不容易。从过往的数据看，回迁小区只有小户型，越小越好的顶级学区小户型才有投资价值。

旭辉花园：

新建的祁门路小学就在旭辉花园的前面，在祁门路小学的利好下，2019年也有不小的涨幅。旭辉花园本身的品质+地段，使其在50中南范围内属于优质资产，未来有一定升值空间。

安粮云水居：

单位集资房，类似于湖畔徽映阁，可能未满2年，有税，所以新成交的单价是20166。就算有税，这样的价格，赶紧买。

绿怡居：

表中的涨幅偏差较大，和浅水湾大户型拉低了单价类似，小户型拉高了单价。主要优势是小户型总价低，单价波动大，可以对标嘉和苑。

国际花都玫瑰苑：

国际花都1、2、3、4期的房子，特别是1、2期的，房龄较老，价格在板块中处于较低位置，投资价值越来越小。

三、投资建议

1、政务区目前仍是合肥最优质的板块，2019年地铁3号线开通、2020年地铁4号线开通，待祁门路小学、50中新分部建成，顶级学区+双地铁线+优质配套，其投资收益稳定性仍然强于其它各区块。而且这种现状短时间内无法改变。当然由于房价处于高位，会有部分小区投资收益率放缓，成长空间比不上滨湖、高新的高潜力（点击： 滨湖、 高新，进入快速咨询）板块，但是会很稳。

2、潜山路东有不少空地没有开发，给了我们不少想像的空间。祁门路小学预计2020年投入使用，50中新分部可能会一波三折，不会一番丰顺，因为涉及到的利益方太多。但是政务区50中新已经爆满，急切需要再新建一所初中，而琥珀五环城北、天鹅湖1号东边的空地，是新建初中的比较理想的地块。所以这所学校早晚得建，50新分部何时开建，5月10日的官方回复仍然是“项目已经审批，目前在设计施工图纸，开工时间未定”。当规划的初中正式开工建设的时候，周边几个小区，如天鹅湖1号、琥珀五环城等小区会有不低于10%的涨幅。

3、合肥历来有看好政务和看好滨湖两派，关于这个争议，我发表过相关观点。政务和滨湖是合肥的两极，两个核心。合肥的发展轨迹，就是从三孝口四牌楼的单核逐步向政务、滨湖的双核方向发展。滨湖不会取代政务区，目前政务区的投资仍然无忧。当然滨湖的发展一日千里、日新月异。滨湖现在差一个顶级学区，待滨湖顶级学区形成之时，也就是滨湖核心区超越政务之时。滨湖的潜力学区和潜力楼盘投资，大家可以直接扫描下方二维码，加入我的密圈向我咨询。